Hace unos días uno de vosotros me preguntó si era posible construir una casa de campo en un terreno rústico que había heredado y hoy te voy a explicar a ti, si estás en la misma situación que posibilidades tienes.
Pero antes de ponernos en faena cabe decir que dependerá mucho de la comunidad autónoma dónde esté ubicado el terreno y que vas a tener que investigar mucho por tu cuenta o bien solicitar la ayuda de un experto en este campo.
¿Qué es un terreno rústico?
Según su definición en la ley del suelo, que es la que rige la ordenación y características de los diferentes tipos, un terreno rústico, también conocido como suelo no urbanizable o rural, es una categoría de suelo recogida por la legislación autonómica que se encuentra excluida del proceso de urbanización.
Esto significa que, en general, no está destinado a usos residenciales o comerciales y no puede ser transformado en suelo urbano debido a los valores que representa y que deben ser objeto de protección.
¿Quién regula la calificación Urbanística de un suelo?
La encargada de la regulación del territorio es la ley del suelo en sus distintas disposiciones y rectificaciones.
La primera ley del suelo fue redactada en el año 1956 y se ha ido modificando hasta nuestros días para ajustarla a las necesidades y características propias de cada comunidad autónoma, de ello la importancia de conocer las disposiciones de esta ley en el lugar donde esté tu terreno rústico.
Todos los ayuntamientos del estado español se rigen por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que es un el documento municipal que recoge la normativa urbanística española, la regulación en edificios y las futuras actuaciones entre otras.
Actualmente, y tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, las competencias urbanísticas están atribuidas en exclusiva a las comunidades autónomas, por lo que habrá que atenerse a lo que disponga su normativa específica, en cuanto al alcance y contenido de este instrumento de planeamiento general y a las propias de cada ayuntamiento.
Dependiendo de la Comunidad Autónoma, el suelo rústico puede clasificarse en diferentes categorías según su protección o uso, como
- suelo rústico común,
- suelo rústico protegido,
- suelo de núcleo rural
- suelo rústico de protección especial.
En cualquier caso, se caracteriza por carecer de servicios urbanísticos básicos como agua o alcantarillado
¿Se puede entonces construir en suelo rústico?
La respuesta rápida es que por norma general NO, pero hay excepciones como en todas las cosas de la vida.
Cómo ya hemos comentado, los usos permitidos en un terreno rústico en España dependen de la regulación y la zonificación del suelo en cuestión.
En general, los terrenos rústicos están destinados a actividades agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o de conservación del medio ambiente.
También se permite la rehabilitación de edificaciones antiguas para su uso como vivienda o para llevar a cabo alguna actividad relacionada con el turismo rural.
En algunos casos, se permite la construcción de viviendas unifamiliares siempre que estén relacionadas con la explotación del terreno y cumplan con los requisitos establecidos por la legislación autonómica.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que cada Comunidad Autónoma puede establecer límites distintos en la construcción de casas en terrenos rústicos y que previamente debe solicitarse la licencia de obra correspondiente y cumplir con otros pasos administrativos.
Debes saber que la ley española establece delitos relacionados con la construcción en terrenos rústicos, por lo que es importante asegurarse de cumplir con todos los requisitos legales antes de comenzar cualquier obra.
Entonces, ¿Qué debo hacer para construir una casa de campo en mi terreno rústico?
Lo primero es tener ubicado y delimitado el terreno ya que dependerá mucho de su tamaño la densidad constructiva en caso que se pueda.
Conocer mediante el PGOU de tu ayuntamiento, la calificación exacta de tu suelo rústico y sus grados de protección.
Averiguar cuáles son los requisitos mínimos para construir, realizar un informe medioambiental y un proyecto agropecuario, que es lo mismo que el proyecto del arquitecto para construir en terreno urbanizable pero hecho por un ingeniero agrónomo que valorará el impacto medioambiental de tu solicitud.
Investiga también si en esa parcela había ya alguna construcción anterior, podría ser que esté en ruinas y queden cuatro piedras, pero si encuentras registros de estar en el lugar antes que la ley podrás rehabilitarla en su totalidad.
Revisa mapas topográficos antiguos en tu ayuntamiento, seguro los hay.
Busca un buen abogado urbanístico que te ayude con este tema, porque podría ser que por tu cuenta se convierta en una odisea y te hagan desistir de la idea.
Déjame decirte para terminar que no te lo van a poner fácil, a los ayuntamientos no les interesa urbanizar según que suelo.
Pero también debes saber que la nueva ley de vivienda recoge modificaciones en la ley del suelo que en un futuro no muy lejano flexibilice este tipo de normativas con el fin de favorecer el acceso a la vivienda.
Saludos
