Hace unos días ayudaba a redactar un contrato de compraventa o también llamado de arras a una persona que había conseguido un comprador para su casa de pueblo, hoy aprovecho este artículo para explicarte cuales son las partes que tiene y como redactarlo.
Déjame decirte que este contrato previo a la firma en escritura no es obligatorio, pero si recomendable ya que en él se fija un compromiso real tanto en la venta como en la compra de la propiedad de ambas partes y se plasma en el documento las condiciones y el precio para que luego no haya discrepancias que pueda llevar a disputas indeseadas.
Hay varias modalidades de este contrato, pero a grandes rasgos son iguales, la diferencia radica en el tipo de obligaciones de una y otra parte en el desistimiento del acuerdo.
El más utilizado es el de arras penitenciales y será en el que nos basaremos en este artículo, pero podemos diferenciar varios más.
Arras confirmatorias
- En esta modalidad se indica explícitamente que no puede desistirse de su desistimiento y que tanto comprador como vendedor pueden exigirse mutuamente el llevar a término el contrato en caso de desistimiento.
- En esta modalidad de contrato de compraventa además de la devolución o pérdida de cantidades entregadas a cuenta de la compraventa se podrían exigir el pago de daños y perjuicios.
Arras penales
- En esta modalidad que es la menos utilizada y que está entre las confirmatorias y las penitenciales se especifica además el importe que el comprador del inmueble deberá pagar en caso de no realizarse la compra y en los cuales no se indica que se pueda desistir de este.
- El funcionamiento de estos consiste en la entrega de una paga y señal para hacer la reserva de la vivienda, la cual actuará como una indemnización en caso de incumplimiento de contrato.
- Cabe decir que en esta modalidad el vendedor únicamente está obligado a la devolución de la parte entregada en caso de desistimiento.
- Cualquier reclamación ha de efectuarse previamente en un juzgado, de ahí su nombre.
Arras penitenciales
- A grandes rasgos estas son las más utilizadas, en ellas se fijan las cantidades a cuenta de la compra, los plazos de firma y las condiciones.
- También se reflejan las condiciones en caso de desistimiento de alguna de las partes que generalmente conlleva la devolución del doble entregado por parte del propietario en caso de desistimiento o la pérdida por parte del comprador de las cantidades entregadas en concepto de adelanto por la compra en caso de no hacerla efectiva.
A grandes rasgos estas serían las diferencias entre un contrato u otro y yo recomiendo siempre la modalidad de arras penitenciales ya que nos brinda la seguridad jurídica de un contrato con la posibilidad de poder desistir de el con una compensación justa.
En cualquier caso, recomiendo siempre ante cualquier duda consultar con un agente o un abogado especialista en temas inmobiliarios antes de redactar cualquier contrato, asimismo redactar un borrador e ir ajustándolo a las posibles negociaciones entre las partes con el fin de que sea equitativo y nos ayude a llegar al éxito final que es la firma de la escritura ante notario de esta compraventa.
Veamos entonces que ha de tener un contrato de arras para que sea legal.
En la primera parte del contrato, especificamos como vemos en la imagen quienes participan en la compraventa, y cual es el rol que desempeñan en el contrato, ya sea parte compradora o parte vendedora.
En el contrato de compraventa se especifican todos aquellos datos relevantes.
- DNI,
- Residencia habitual,
- Rol en el contrato de cada una de las partes
Además de ello y muy importante es indicar la fecha de la firma del contrato ya que el tiempo estipulado para su ejecución correrá de este día.
Cabe decir que el plazo es algo a determinar en la negociación entre las parte y este ha de ser un plazo razonable que atienda tanto a las necesidades de comprador como del vendedor.
Es por ello que en el caso del comprador y más si precisa de financiación hipotecaria un plazo demasiado corto podría acarrearle un estrés innecesario o incluso la perdida de lo entregado si a término del tiempo no tiene el dinero para cerrar la venta.
Por ello lo habitual son plazos superiores a los tres meses, tiempo suficiente para asegurarnos que alguna entidad nos ofrecerá el importe que necesitamos.
Si eres comprador yo te recomiendo siempre antes de incluso buscar casa el tener asegurada la financiación, de esta manera minimizamos los riesgos y agilizamos la compra cuando encontramos lo que buscamos.
Si eres el vendedor, recuerda que deberás entregar la casa en las condiciones pactadas, vacia de enseres y ocupantes y libre de cargas, por tanto, tampoco hay que dormirse en los laureles y ponerse manos a la obra el mismo día de la firma.
Veamos más sobre el contrato de compraventa
En esta parte del contrato quedará reflejada la voluntad recíproca de llevar a cabo la transacción y su libre voluntad para actuar, ya que cualquier causa o coacción para la firma del contrato por cualquiera de las partes podría generar una nulidad del contrato.
Posteriormente identificaremos la propiedad con todos los datos relevantes que nos permitan identificarla y recopilar toda la información relevante a la misma en los organismos oficiales como por ejemplo el registro de la propiedad.
La descripción del inmueble debe ser la misma que aparece en la escritura de propiedad o en la nota simple del registro de la propiedad, además reflejaremos su referencia catastral y las notas de inscripción en el registro donde se encuentra.
- Referencia catastral
- Numero de finca,
- Tomo
- Libro
- Página
- etc.
En este apartado indicaremos además todas las posibles cargas y/o afectaciones que pueda tener la finca, tales como servidumbre de paso, de agua, muy habituales en las propiedades en los pueblos rurales.
Condiciones y cláusulas del contrato de compraventa
Esta es sin duda la parte más importante del contrato ya que en ella vamos a plasmar todos los aspectos relevantes a la compraventa y los pactos y obligaciones de cada parte en el contrato.
- Precio de la venta
- Cantidad entregada a cuenta
- Fecha límite para elevación a escritura. pública del contrato.
- Penalizaciones en caso de desistimiento para cada parte
- Pago de los gastos derivados, impuestos y cargas.
- Designación de Instituciones competentes para la resolución de conflictos
- Firma de las partes
Estas que hemos enumerado son algunas de las cláusulas a desarrollar en esta parte del contrato, pueden ser muchas más ya que cada contrato debe adaptarse a las necesidades de cada compraventa y a las particularidades de cada situación.
La coherencia y la honestidad además de una comunicación fluida y abierta entre las partes es determinante para llegar a los acuerdos satisfactorios necesarios para una buena compraventa.
Tanto comprador como vendedor han de ser claros en sus posiciones, pero a la vez diligentes para poder llegar a acuerdos donde las dos partes se sientan igualmente beneficiadas, si la balanza no está equilibrada difícilmente nos pondremos de acuerdo, debemos estar abiertos a hacer algunas concesiones de ahí la importancia de la flexibilidad.
Cuando hemos llegado al momento de querer firmar un contrato es porque ambas partes están realmente interesadas, entonces ¿por qué no facilitar las cosas llegados a este punto?
Por mi experiencia como agente inmobiliario, te recomendaría una y mil veces que te pongas en manos de un experto para redactar los contratos y que el cierre de la venta sea lo más fácil para ambas partes.
Pero si aun así quieres hacerlo tú mismo, te dejo un enlace donde puedes obtener unas cuantas plantillas de contratos para que puedas modificar y redactar tu mismo.
También aprovecho la ocasión para ofrecerte mi ayuda si en algún momento necesitas del consejo de un experto, y espero también como siempre que te haya sido de utilidad todo lo que te he contado en este post.
Saludos
